Einheitswert: Was ist ein Grundstück fürs Finanzamt wert

Einheitswert: Was ist ein Grundstück fürs Finanzamt wert?

Steuerrecht macht auch vor Grundstücken nicht halt

Jedes Grundstück ist seit 1935 in der Deutschland mit einem Einheitswert eingestuft. Dieser hat nichts mit dem Kauf- bzw. Verkaufspreis, der zu erzielen wäre, zu tun, sondern ist lediglich eine Bewertungsgrundlage zur Berechnung der Steuern. Der Einheitswertbescheid wird dem Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks zugestellt.

Wonach richtet sich der Einheitswert?

Für die Feststellung des Einheitswertes spielt es eine Rolle, wie ein Grundstück genutzt wird.

  • Liegt es brach
  • Wird es land- oder forstwirtschaftlich genutzt
  • Oder gewerblich genutzt?
  • Handelt es sich um zur Bebauung vorgesehenes Land?
  • Ist das Grundstück schon bebaut?
  • Und wenn ja, handelt es sich um ein Wohnhaus, das vom Eigentümer genutzt wird?
  • Oder handelt es sich um Mietwohnungen?
  • Oder ist das Grundstück mit einem Gebäude bebaut, das gewerblich genutzt wird?

grundstueck

Die Berechnung des Einheitswerts wird im Osten anders festgelegt, als in Westdeutschland.

Aufgrund dieser Kriterien lässt sich der Einheitswert berechnen. Werden bauliche Veränderungen an einem Gebäude vorgenommen bzw. ein Neubau erstellt, so bekommt der Eigentümer vom Finanzamt einen Fragebogen zugeschickt, auf dem er berichten muss, welche Baumaßnahmen vorgenommen wurden. Danach wird der Einheitswert neu festgelegt. Leider kann der Eigentümer eines Grundstücks höchstens den Einheitswert schätzen, denn für die Berechnung werden Werte im Westen aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt. Im Osten gelten noch immer die Werte, die 1935 bei der ersten Feststellung ermittelt wurden. Wird ein Grundstück innerhalb eines Jahres erneut verkauft, so kann auch der Einheitswert neu festgelegt werden. Dennoch fällt dieser immer niedriger aus als der derzeitige Marktwert, denn die Preise von 1964 sind mittlerweile überholt. Für den Grundstücksbesitzer ist dies ein Vorteil; da die Preise sowohl für Grundstücke als auch für Gebäude gestiegen sind, fallen die Steuern gnädig aus.

Insgesamt kann sich die Grundsteuer zwischen ca 3% bis 10% bewegen. Dennoch gestaltet sich die Einheitswertberechnung Einfamilienhaus abenteuerlich. Alles ist ganz genau in neun verschiedenen Bewertungsgesetzen geregelt. Diese sind Teil der Steuergesetze. Zunächst wird das Haus aufgeteilt in verschiedene Zonen (z.B. in Wohnraum und ggfls. in Garagen oder Stallungen usw.)Für diese Flächen wird dann die Miete, die man hierfür erzielen konnte, berechnet. Hierbei spielt der Mietspiegel in der Region eine Rolle. Allerdings nach den Werten von 1964. Darauf wird dann noch ein Zuschlag aufgeschlagen. Offenbar für Reparaturen. Und nun spielt zusätzlich die Bauweise noch eine Rolle.

einheitswert

Es wird in 3 Klassen unterschieden A, B & C.

Zur Klasse A zählen Massivbauten aus verschiedenen Steinen oder Stahlbetonkonstruktionen. Dann gibt es die Klasse B, zu der Holzfachwerkbauten, die mit Ziegeln ausgemauert sind, zählen. Außerdem Bauweisen, bei denen verschiedene Platten benutzt wurden. Und dann gibt es noch eine Klasse C. Dazu zählen Holzfachwerke, die mit Lehmziegel ausgeriegelt worden sind. Den Hebesatz, ein Faktor zur Errechnung der Grundsteuer, legen die Gemeinden fest. Aus diesen verschiedenen Komponenten ergibt sich dann der Einheitswert für das Haus. Glücklicherweise muss kein Grundstücks- bzw. Hauseigentümer selbst den Einheitswert berechnen. Dennoch bleibt oft ein ungutes Gefühl zurück, wenn man seinen Einheitswertbescheid nicht nachvollziehen bzw. kontrollieren kann.

Um welche Steuern handelt es sich genau?

Wenn dann beim Grundstückseigentümer der Einheitswertbescheid ins Haus schneit, so konnten bis 1998 je nach Nutzung des Grundstücks verschiedene Steuerforderungen danach berechnet werden. Hatte man geerbt, so fiel die Erbschaftssteuer an, hatte man ein Anwesen geschenkt bekommen, so hatte der neue Eigentümer Schenkungssteuer zu entrichten. Mittlerweile wird aber hierfür nicht mehr der Einheitswert als Bemessungsgrundlage zu Grunde gelegt. Auch die Vermögenssteuer und die Gewerbesteuer, die bis 1997 für alle Anwesen anfielen, werden mittlerweile nicht mehr über die Höhe des Einheitswerts bestimmt. Auch die Grunderwerbssteuer, die der neue Eigentümer einmalig nach dem Erwerb des Grundstücks zu errichten hat, wird mittlerweile nicht mehr über den Einheitswert, sondern über den Kaufpreis ermittelt.

steuer

Die Grundsteuer muss jährlich ans Finanzamt entrichtet werden.

Anders ist es bei der Grundsteuer. Jeder Eigentümer muss die Grundsteuer jährlich bezahlen. Berechnet wird aus dem Einheitswert die Grundsteuer. Es ist eine kommunale Steuer, die in der Regel vierteljährlich abgeführt wird. Der Messbetrag wird allerdings nicht von der Gemeinde festgelegt, sondern vom Fiskus bestimmt. Damit errechnet die Gemeinde den zu zahlenden Grundsteuerbetrag. Die Praxis, dass jedes Grundstück nach der Art seiner Verwendung besteuert wird, gibt es ja in Deutschland schon seit 1935. Und auch die Ermittlung des Einheitswertes hat sich offenbar bewährt. Nur die Idee des Gesetzgebers, dass alle sechs Jahren die Bemessungsgrundlagen aktualisiert werden sollten, hat sich nicht durchgesetzt. Es gab mittlerweile erst eine solche Überarbeitung, und zwar im Jahr 1964. Also vor fast 50 Jahren. Wie sehr sich die Grundstücks- Immobilien- und Mietkosten in dieser Zeit geändert haben, ist offensichtlich. Also muss man davon ausgehen, dass die derzeitigen Berechnungen der Grundwerte nicht mehr aktuell und ggfls. auch nicht mehr schlüssig sind. Zumal die Überarbeitung der Zahlen in 1964 nur Westdeutschland stattgefunden hat. Objekte im Osten werden noch immer nach den ursprünglichen Berechnungen bei der Einführung der Besteuerung von Grundstücken besteuert. So haftet der derzeit praktizierten Besteuerung der Geruch an, ein Gesetz nur anzuwenden, weil es Geld in die Kassen der Gemeinden spült. Was jeder Grundbesitzer akzeptiert, denn die Gemeinde sorgt ja im Gegenzug für Logistik. Dennoch wünschte man sich, dass die Berechnungswerte neu definiert und vor allen Dingen bundeseinheitlich festgelegt werden. Das Schlimmste für den Bürger ist meist nicht, dass er etwas bezahlen muss, sondern, wenn Forderungen nicht nachvollziehbar und dadurch vermeintlich ungerecht erscheinen.